خرید و فروش ملک در شهر اندیشه | 02165504860

09125638635-09124806448

تمام نوشته ها با برچسب خرید و فروش

ملک و املاک در کشور ما رشد زیاده داشته است و همچنین هم در حال رشد است . در این بازار خرید و فروش قیمت گذاری ملک بسیار مهم است .درک درست از زمان مناسبِ خرید ملک، افزایش قیمت، رکود در بازار املاک و سایر شاخص‌ها به تصمیم گیری درمورد خریدی ارزشمند کمک می‌کنند.در ادامه عواملی را موجب بالا و پایین قیمت املاک می شوند ، را بررسی خواهیم کرد.

قیمت گذاری ملک

۱- ارزش گذاری مناسب برای فروش ملک تان : شناخت از بازار مسکن در بازه ی زمانی بسیار مهم می باشد.قبل از اقدام به فروش ، باید از قیمت خانه های مشابه با خانه خود در محله چه قیمت هایی را پیشنهاد می کند .بهتر است قیمت های سال گذشته ، شش ماه گذشته ، و قیمت های فعلی را بررسی کنید.همواره در معاملات قیمت هایی که در ذهنتان دارید در زمان معامله انجام نمی شود برای مثال اگر برای ملک خود قیمتی که در نظر گرفته اید ۵۰۵,۰۰۰ تومان باشد باید قیمت ۴۹۰,۰۰۰ تومان را در نظر بگیرید.با مشخص شدن رنج قیمت می توانید افرادی که در رنج قیمت ۴۵۰,۰۰۰ تومان و ۵۰۰,۰۰۰ تومان را جلب کنید. از نظر روانشناسی و تجربه نشان داده شده است که افراد اعداد زیر صدگان برایشان جذاب تر می باشند.تا به حال چند بار قیمت‌هایی نظیر ۰۰۹.۹ و ۱۹.۹۰۰ تومان را دیده‌اید و قیمتی‌هایی مشابه؟ این قیمت‌ها یک بار روانشناختی دارند که به آستانه ۱۰ تومان و ۲۰ تومان نرسیده‌اند.

۲- هزینه کمسیون و پورسانت را در نظر داشته باشید : اگر شخص خود شما قصد دارید نسبت به فروش ملک اقدام کنید ، هزینه های پورسانت را محاسبه کنید.برای مثال قیمت فروش ملک‌ها معمولا تا جایی بالا می‌رود که هزینه‌های کمسیون را پوشش دهد و معمولا ۴-۶ درصد بیشتر می‌شود.اگر شما خودتان ملک را می‌فروشید ۱-۲ درصد قیمت را پایین بیاورید تا سهم ۲-۳ درصدی مشاوراملاک خریدار را نیز محاسبه کرده باشید.

۳- ارزیابی قیمت ملک خود : در صورت همکاری با یه مشاور املاک ، به طور خودکار تخمینی از یک قیمت خواهید داشت که شامل قیمت فروش های مشابه ملک و تورم بازار مسکن در روز های آینده خواهید داشت.در صورتی هم که شما با یک مشاور کار نکنید بهتر است با سه مشاور متفاوت در تماس باشید تا سه قیمت تخمینی را داشته باشید. مشاوران املاک عادت دارند که در وهله اول قیمت‌ها را کم ارائه کنند چرا که افراد را به چشم مشتریان بالقوه می‌بینند. ضرورتی برای حضور مشاور املاک در محل مورد نظر نیست . اگر آدرس را به او بدهید با توجه به محله می توانید یک تخمین در دفتر خود بزند ولی به هر حال ممکن است برای تخمین دقیق‌تر بخواهد ملکتان را بازدید کند.

۴- درک خریدار یا فروشنده : خود را جای خریدار قرار دهید و ببینید که در قبال قیمت درخواستی ملک شما چه چیزهای دیگری می‌توانید دریافت کنید. معمولا فروشندگان به صورت احساسی به خانه خود وابسته‌اند و نمی‌توانند به صورت عینی آن را ارزش‌گذاری کنند. هنگامی که شما اطراف را ببینید خواهید فهمید که چه کسانی در حال فروش هستند و ممکن است ایده‌ای برای بهتر کردن جایگاهتان در بازار کنونی دهد.

ادامه

دنیای پنجره : معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: تکرار رونق بازار مسکن در فاصله زمانی ۸۹ تا ۹۱ نه تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست.

رونق بازار مسکن

به گزارش وزارت راه و شهرسازی ، حامد مظاهریان در اولین جلسه اتاق فکر مسکن سال ۹۶ با اشاره به گزارش مرکز آمار ایران در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال ۹۵ اظهار داشت: انتشار گزارش مرکز آمار ایران در اسفندماه سال ۹۵ به گستره‌ای از دغدغه‌ها دامن زده است. از این رو یکی از اقدامات مهم، فهم درست آمار ارایه شده  و سپس تفسیر داده‌ها و استفاده از آن در فرایندهای مربوط به برنامه‌ریزی حوزه مسکن است.

وی افزود: اطلاعات اولیه منتشر شده از سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که سیاست‌های مخرب اقتصادی گذشته تبعات ویرانگری در حوزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را به‌دنبال داشته است. درحالی‌که در گذشته با احتیاط درباره آمار خانه‌های خالی صحبت می‌شد اما داده‌های سرشماری اخیر نشان‌دهنده ابعاد نگران کننده‌ای از میزان سرمایه‌گذاری کلانی است که در خانه‌های خالی حبس شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید با استفاده از تجارب جهانی و مطالعات داخلی سیاست‌گذاری درستی در قبال خانه‌های خالی انجام دهیم افزود: رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف مجدد است. وی گفت: تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، حدفاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد درحالی‌که باید به‌طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست. سرمایه‌هایی که می‌توانست بخش مولد اقتصاد کشور را به حرکت درآورد اکنون با برآورد تقریبی دویست میلیارد دلار در خانه‌های خالی به تله افتاده است. تداوم تولید خانه‌های بدون متقاضی مصرفی نه‌تنها درست نیست بلکه شرایط اقتصادی نیز پذیرای آن نیست.

مظاهریان بیان داشت: در بخش اول باید به فهم درستی از آمار حاصل از سرشماری در مورد درصد خانه خالی و رونق بازار مسکن، درصد خانه دوم و میزان واحدهای ناتمام در کشور رسید. انتظار می‌رود در هفته‌های آینده گزارش‌های تفصیلی‌تری از سوی مرکز آمار ارایه شود. در بخش دوم باید تجارب داخلی و جهانی را مورد بررسی قرار دهیم که راه‌کارها در مواجهه با خانه خالی چیست؟ یکی از ابزارها باید مالیات باشد، پیشنهاد دیگر تغییر عملکرد این خانه‌ها برای دیگر نیازهای شهر مانند هتل‌آپارتمان و … است اما باید دید چقدر ظرفیت وجود دارد و فرایند آن باید به چه صورتی باشد.وی در ادامه گفت: البته برخی کشورها مانند قبرس و اسپانیا با سیاست‌گذاری‌هایی مانند دادن اقامت توانستند مشکلات خود در مورد خانه‌های خالی را برطرف کنند. اما این مساله موضوعی است که کشور ما به‌طورجدی در برابر آن قرار نگرفته است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در رونق بازار مسکن تصریح کرد: سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی‌برده‌اند اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقایدِ خود و به امید اینکه این دوران نیز می گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است.معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در ادامه بیان داشت: اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی ۴ سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به‌طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده است و در حقیقت اتفاقاتی در حال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخی هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی هم‌فکری کنیم.

ادامه

 کدام دولت باعث گرانی بازار ملک و مسکن ، رکود و قفل شدن مسکن شد؟

رکود بازار مسکن فوق داستان تازه ای نیست؛ از ساختمان های نیمه کاره که از شروع ساعت آنها چند سال گذشته گرفته تا خانه هایی که علائمی از سکونت در آن دیده نمی شود.این علامت ها بدون مراجعه به آمار و ارقام خود گویای وسعت این رکود است. آمارها نشان می دهد بیش از ۱ و نیم میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد.خانه هایی که همه منتظر مشتری های خوب هستند،اما مشتری وجود ندارد.خریداران منتظر ارزانی بازار هستند و فروشندگان منتظر گرانی . معامله ای که اگر انتظارات طرفین در آن محقق شود،دو سر برد می شود و رونق شکل می گیرد، اما فعلا خبری از این رونق نیست.

شاید این سئوال برای خیلی ها پیش آمده باشد که بازار مسکن چگونه دچار رکود شد؟ این رکود چسبیده از کجا آمد؟ و سئوالاتی که هنوز هم ادامه دارد. حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است، رکود بازار مسکن به دلیل سرمایه گذاری بیش از حد از سال ۱۳۹۰ الی ۱۳۹۲ اتفاق افتاده است.

هرچند طبق بررسی مرکز آمار ایران، بررسی کارنامه سه رییس جمهوری در بخش مسکن نشان می دهد، قیمت مسکن از سال ۶۸ تا ۹۱حدود ۵۳ برابر شده است.رقمی که بسیار عجیب است.

واکاوی یک رکود تاریخی

اینکه چرا مسکن دچار رکود شد و به عبارتی به خواب زمستانی رفت،می توان علل بیشماری را ردیف کرد.اما بررسی ها نشان می دهد اقتصاد ایران همواره با تغییر قیمت ها در بازار ملک و مسکن  دچار شوک شده است. گزارش بانک مرکزی بانک مرکزی در یک بازه زمانی حاکی است که نرخ تورم در سال ۶۸، ۱۷٫۴ درصد بوده و در سال ۷۲ تورم ۲۲٫۹ درصد رسیده است. دولت اصلاحات با تورم ۲۲٫۹ درصد آغاز به کار کرد و پس از ۸ سال نرخ تورم در سال ۸۴ ، ۱۰٫۴ درصد بوده است.اما مقایسه این آمار آنجا جالب می شود که در طول ۸ سال دولت‌های نهم و دهم نرخ تورم در کشور چند برابر شده است؛ به طوری که نرخ تورم که در سال ۸۴، ۱۴درصد بود، در پایان سال ۹۱ به حدود ۳۱ درصد می شود که در ۳۰ سال گذشته نرخی بی‌سابقه است.

با روی کار آمدن دولت یازدهم، روند صعودی نرخ تورم به یکی از دغدغه های اصلی این دولت تبدیل شد. درحالی که در مرداد سال ۱۳۹۲ تورم ۱۲ ماهه ۳۵٫۱ درصد بوده، این نرخ در بهمن سال ۱۳۹۵ به ۶٫۸ درصد رسید. همچنین تورم نقطه‌ای ۳۸٫۴ درصدی مرداد ۱۳۹۲ به ۷٫۱ درصد در بهمن ۱۳۹۵ رسید.اتفاقی که سبب شد،بازار مسکن را تحت شعاع قرار دهد.

بر اساس گزارش مرکز آمار در همان سالها بازار ملک و مسکن  همسو با تورم دچار نوسان شد؛ به طوری که حتی در برخی مواقع بیش از نرخ تورم جهش قیمت داشت.درواقع افزایش نرخ تورم در دوره اول ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد،سبب شد تا قیمت مسکن ۷۸ درصد رشد کند. البته یکی از دلایل این افزایش سرمایه گذاری بیش از اندازه بانکها و موسسات مالی در بخش مسکن هم بوده است.

ورود سرمایه بانکها به بازار مسکن سبب شد تا قیمت ها یکباره جهش پیدا کند.حال آنکه در دولت دهم این جهش متوقف و حتی رشد منفی ۱۴ درصدی را به ثبت رساند. در نیمه دوم دهه هشتاد با افزایش عرضه و کاهش تقاضا ، رکود در بازار مسکن آغاز شد . در فاصله سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۱ بنا به اعلام مرکز آمار افزایش ۵۰۰ درصدی و ۵.۵ برابری نرخ مسکن باعث شد که قدرت خرید متقاضیان مسکن به شدت کاهش پیدا کند.

اگرچه جهش قیمت مسکن و مستغلات که از نیمه دهه ۸۰ آغاز شد و بانک ها برای ورود به این عرصه تشویق شدند؛اما فقدان نظارت کافی بر عملکرد بانک ها در این زمینه موجب شد تا بخشی از منابع بانکی به این شیوه سرمایه گذاری شود. انجماد دارایی بانک ها پس از رکودی که در بازار مسکن ایجاد شد، موجب شد بانک ها نتوانند دارایی های ملکی را به نقدینگی تبدیل کنند. از طرف دیگر هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، تمایل به سپرده گذاری افزایش می یابد و رغبت برای ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش می یابد. در دولت یازدهم با توجه به کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ الی ۱۸ درصد توانست از این پدیده جلوگیری کند.

بازار در انتظار روزهای خوش

بررسی‌ها نشان می دهد،کل حجم عرضه مسکن جدید در دولت دهم بیش از ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد بوده، رقمی که برابرساخت و ساز ( خرید و فروش ملک )در دولت‌های سازندگی و اصلاحات بوده است.کارشناسان می گویند، افزایش بی رویه صدور مجوزهای ساختمانی رکود بازار مسکن را دامن زد،چه آنکه بازار عرضه و تقاضا را بهم ریخت.اتفاقی که سبب شد، آثار آن برای دولت یازدهم به عنوان ارثیه باقی بماند.بر اساس گزارش مرکز آمار در بهار سال ۱۳۹۵ ،تعداد ۳۱ هزار و ۸۰۸ پروانه ساختمانی توسط شهرداری های کشور صادر شده است که نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۹/۱۰ درصد کاهش نشان می دهد.اگرچه از نیمه بهمن ماه سال ۹۵ میزان خرید و فروش مسکن افزایش یافته،اما رکود هنوز ادامه دارد.با این حال پیش بینی ها حکایت از آن دارد که شرایط بازار سال ۹۶ رو به بهبود خواهد گذاشت.

حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی دراین رابطه می گوید:« آمارها بیانگر آن است که رشد جمعیت آرام‌گرفته و مقدار مسکن خالی هم زیاد است؛ بنابراین در بخش مسکن گران‌قیمت ما افزایش قیمت آن‌چنانی نخواهیم داشت. در تهران برای آن‌که همین تعداد مسکن خالی موجود پر شود، جمعیت باید به ۱۳ میلیون نفر برسد، درحالی‌که نرخ رشد تهران در سه سال اخیر هرسال تنها نیم درصد بوده، پس در حوزه‌ مسکن و ساختمان گران‌قیمت و تجاری نباید قیمت‌های بالاتری را توقع داشته باشیم.»

بازار مسکن قفل شد

به گزارش فرتاک نیوز،خبر کمال اطهاری پیرامون شرایط مسکن گفت: بازار ملک و مسکن دولت وضعیتی را تجربه می کند که با رکود متفاوت است. اصطلاح “قفل” برای وضعیت کنونی بهتر از عبارت رکود است. این موضوع هم به دلیل نابرابری تقاضا و عرضه صورت گرفته است.وی افزود: برخی تولیدکنندگان خرد طی سال های گذشته با افزایش عرضه، زمینه این ناهمخوانی را ایجاد کرده اند. چنین شرایطی قفل شدگی بخش مسکن را ایجاد کرد و حاصل این است که خانواده برای تهیه مسکن ناگزیر باشد هزینه بیشتری بپردازد.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه اقتصاد رانتی خود عاملی برای قفل شدن مسکن است، خاطرنشان کرد: به دلیل رانت های موجود قیمت خانه در کلانشهرها به طور غیرعادی بالارفته است و خانه های با ارزش برابر در شهرهای مختلف قیمت گوناگونی دارند. برای مقابله با این وضعیت بهترین گزینه وضع مالیات سنگین برای خانه های خالی است. از طرفی هم می بایست جلوی رانت گرفته شود.

اطهاری ادامه داد: ایجاد وضعیت قفل در بازار عوامل دیگری هم دارد که از جمله می توان به بیکاری متقاضیان و ساخت و سازهای خانوادگی اشاره کرد. طی سال های گذشته خانه های زیادی توسط تولید کننده خرد تخریب و به صورت چند طبقه ساخته شد، اما این خانواده ها به نوبه خود در حال گسترش هستند و چنین شرایطی منجر می شود که تعادل مسکن از بین برود.

وی با بیان اینکه با جلوگیری از تراکم فروشی مسکن و بازار ملک و مسکن در شهرهای بزرگ می توان عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کرد، ادامه داد: در کلانشهری مانند تهران فروش تراکم باعث توزیع نابرابر امکانات شده است و باید از ادامه این روش جلوگیری کرد.

ادامه