خرید و فروش ملک در شهر اندیشه | 02165504860

09125638635-09124806448

تمام نوشته ها با برچسب قیمت خانه در اندیشه

فردانیوز : امروزه واحدهای مسکونی در شمال تهران با بیش از یک پارکینگ ساخته می‌شوند و سازندگان با دریافت اجازه ساخت یک طبقه بیشتر از شهرداری تهران، تعداد پارکینگهای هر واحد را به ۳ پارکینگ هم می‌‍رسانند. هرچند نحوه محاسبه سهم پارکینگ در قیمت مسکن از فرمول مشخصی تبعیت نمی‌کند، اما به خاطر سپردن چند نکته می‌تواند روشنگر باشد.به همین دلیل است که ارزش پارکینگ در قیمت مسکن تاثیر بسزایی دارد.نحوه محاسبه سهم قیمت پارکینگ در قیمت مسکن چگونه است؟ در این گزارش به نکاتی در زمینه قیمت‌گذاری پارکینگ و قوانین مربوط به‌حق پارکینگ پرداخته خواهد شد.البته در این توضیحات سعی شده به‌صورت اجمالی باشد تا بقیه کاربران بتوانند از آن استفاده کنند.

ارزش پارکینگ در قیمت مسکن ۳ الی ۸ درصد قیمت واحد مسکونی است

همان‌طور که در بالا گفته شددر مورد ارزش پارکینگ در قیمت مسکن ، نحوه محاسبه سهم پارکینگ در قیمت مسکن از فرمول مشخصی تبعیت نمی‌کند، اما بررسی‌های میدانی سهم پارکینگ در قیمت نهایی را تا حدودی مشخص می‌کند. برای مثال  اگر خانه‌ای با پارکینگ ۱۰۰ میلیون تومان قیمت بخورد، حدود ۵ الی ۸ میلیون آن مربوط به پارکینگ است.  در محله‌هایی که قیمت آپارتمان متری چهارتا پنج میلیون تومان باشد قیمت پارکینگ بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود. و در محله‌هایی که قیمت آپارتمان متری سه تا چهار میلیون تومان باشد، قیمت پارکینگ حدود ۱۵ میلیون تومان است.
موقعیت قرارگیری ملک در کوچه یا خیابان فرعی یکی از مواردی است که بر نحوه قیمت‌گذاری پارکینگ، تأثیرگذار خواهد بود. همچنین نحوه قیمت‌گذاری پارکینگ به مالک، منطقه و عمر بنا مربوط می‌شود.معمولاً فروشنده‌ها قیمت پارکینگ واحدهای نوساز را نسبت به واحدهای چند سال ساخت ارزان‌تر محاسبه می‌کنند، زیرا نرخ فروش واحدهای نوساز بالاتر از واحدهای چند سال ساخت است و بالا بودن قیمت فروش پارکینگ مانع از خرید متقاضیان می‌شود به همین علت معمولاً فروشنده‌ها پارکینگ واحدهای چند سال ساخت را باقیمت بالاتری برای فروش پیشنهاد می‌کنند.

کوچه‌های عریض یا باریک دلیل دیگری برای محاسبه قیمت پارکینگ محسوب می‌شود یعنی پارکینگ واحدهایی که در کوچه یا فرعی‌های عریض واقع‌شده‌اند از نرخ پایین‌تری برخوردار هستند؛ چراکه عده‌ای از خریداران پهنای کوچه را مناسب پارک خودرو می‌دانند به همین خاطر خود را نیازمند خرید پارکینگ نمی‌دانند و به همین علت فروشنده‌هایی که واحدشان در کوچه‌های عریض واقع‌شده‌اند، پارکینگ را باقیمت مناسب‌تری به بازار فروش عرضه می‌کنند، اما از سوی دیگر اگر کوچه یا فرعی‌ها باریک باشد و فضای کافی برای خودرو را تأمین نکند متقاضیان به خرید واحدهایی که پارکینگ دار هستند، تمایل پیدا می‌کنند به همین خاطر مالکان قیمت پارکینگ را افزایش می‌دهند.نکته دیگر اینکه در ساختمان‌هایی که به تعداد واحدهایش پارکینگ وجود دارد قیمت پارکینگ ارزان‌تر است و پارکینگ ارزش کمتری دارد، اما در ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ کمتر از واحدهاست، پارکینگ ارزش بیشتری پیدا می‌کند

اجاره پارکینگ

فرمولی هم برای محاسبه اجاره‌بهای پارکینگ در بازار مسکن  ( و تاثیر آن در قیمت مسکن اندیشه ) وجود ندارد و کلیه بنگاه‌داران مسکن معتقدند هستند که نرخ اجاره پارکینگ به‌صورت توافقی بین مالک و متقاضی تعیین می‌شود.
تنها قانونی که در اجاره پارکینگ به چشم می‌خورد، عدم عرضه پارکینگ به متقاضی خارج از سکنه آپارتمان است؛ چراکه ممکن است امنیت ساختمان به خطر بیفتد.
هیچ مالکی اجازه اجاره پارکینگ به‌غیراز ساکنان همان آپارتمان را ندارد به همین دلیل پارکینگ‌های اجاره‌ای در بنگاه‌های املاک عرضه نمی‌شوند، بلکه در داخل آپارتمان تصمیم اجاره فلان پارکینگ اعلام می‌شود تا ساکنانی که واحدشان از پارکینگ برخوردار نیست یا به پارکینگ بیشتری احتیاج دارند برای اجاره آن اقدام کنند.بااین‌وجود می‌توان نرخ سرانگشتی اجاره پارکینگ را حدود ۱۰ الی ۱۵ درصد میزان اجاره واحد مسکونی تخمین زد.

چرا بعضی واحدها پارکینگ ندارند؟!

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمان ، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش رادارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

«احمد یوسفی صادق لو»، وکیل دادگستری می‌گوید: در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به‌حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به‌طور مشاع است.به این معنا که  ( ارزش پارکینگ در قیمت مسکن ) این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به‌صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام‌برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن‌ها شناخته‌شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به‌طور مشاع استفاده کنند.فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.در این وضعیت، هرکدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این‌که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به‌طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

ارزش پارکینگ در قیمت مسکن

درباره پارکینگ مزاحم!

حتماً شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. ازآنجاکه در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ ( ارزش پارکینگ در قیمت مسکن ) وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل‌اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند.ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به‌این‌علت مزاحم است که، با این‌که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

ادامه

تورم مسکن ، بازار مسکن در شرایط کنونی از سه طرف محرک‌های لازم برای افزایش حتی بیشتر از پیش‌بینی‌های تورمی را دارا است.
اول تقاضای روبه رشد.
دوم افزایش تورم و
سوم عدم توان خرید عمومی

 

تورم مسکن

۳ محرک تورم مسکن بعد انتخابات

به گزارش بانکداران ۲۴ (Banker) ،در این میان، مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن تورم عمومی است و رشد بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت متناسب با تورم  مسکن عمومی حرکت می‌کند. با افزایش تورم عمومی از طرفی هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش می‌یابد و از طرف دیگر میزان نرخ سود انتظاری از طرف سازندگان افزایش پیدا می‌کند. پس با کنترل تورم عمومی، بخش مهمی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سال جاری و حتی سال آینده تعدیل‌شده است و در صورت ادامه کنترل تورم عمومی، می‌توان امیدوار بود شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن در سال‌های آتی نیز نباشیم. در این میان، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در سال ۱۳۹۶ به دلیل رشد نقدینگی دو رقمی خواهد شد که بدون تردید تاثیرات مقطعی بر مسکن خواهد داشت.

آمارها چه می‌گویند؟

به نوشته تعادل،  تورم مسکن به دو شکل افزایش قیمت و افزایش تعداد معاملات اثرگذار است. در وهله اول تورم می‌تواند با تاثیر مستقیم بر مسکن باعث افزایش قیمت مسکن شود. بر اساس جدول زیر دوره‌هایی که اقتصاد کشور با تورم بالایی روبرو است، قیمت مسکن نیز از رشد بالایی برخوردار است.بر اساس آمارهای ارائه‌شده رسمی متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در هر دولت (میانگین رشد ۳ سال) در دولت نهم حدود ۳۴ درصد، در دولت دهم حدود ۲۱ درصد و در دولت یازدهم حدود ۵٫۷ درصد است. این رشد و کاهش قیمت در حالی گزارش ‌شده است که نرخ تورم در انتهای دولت نهم حدود ۲۵٫۴ درصد، در انتهای دولت دهم ۳۰٫۵ و در دولت یازدهم حدود ۹ درصد است.
این آمارها بیانگر این موضوع است که با تک‌رقمی شدن نرخ تورم، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن نیز به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.مقایسه

نرخ تورم با تعداد معاملات مسکن

تورم از سال ۹۰ تا ۹۲ افزایش شدیدی پیدا کرد تا جایی که سال ۹۱ تورم ۳۰٫۵ درصدی و سال ۹۲ تورم ۳۴٫۷ درصدی را شاهد بودیم و پس از استقرار دولت یازدهم شیب افزایشی نرخ تورم کاهش یافت. در جدول شماره ۲ مشاهده می‌کنیم که در دولت فعلی پس از ۳ سال، تعداد معاملات در سال ۹۵ نسبت به سال ۹۴ بیش از دو برابر افزایش‌یافته است که می‌توان این نتیجه را گرفت که پس از سپری شدن سال‌های ۹۰ تا ابتدای سال ۹۲ و التهاب در بازار مسکن و تزریق نقدینگی و پس‌اندازهای مردم به بازار مسکن با افزایش تورم قدرت خرید مردم (به‌ویژه طبقه متوسط) به‌شدت کاهش یافت که تاثیرش را در کاهش تعداد معاملات شاهد بودیم اما با تدبیر دولت و افزایش وام‌های مسکن و با کنترل نرخ تورم و کنترل روند کاهشی قدرت خرید در سال ۹۵ شاهد افزایش تعداد معاملات بودیم و برخلاف تصور و تبلیغات منفی صورت گرفته بازار مسکن بدون التهاب و فارغ از خرید و فروش از رکود به‌طور نسبی و بدون افزایش نرخ تورم خارج‌شده است.بی اثری افزایش تورم بر قیمت مسکن
ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت‌وساز در خصوص تاثیر تورم بر قیمت مسکن معتقد است: در حال حاضر بسیاری از فعالان بازار مسکن پیشی بینی افزایش قیمت در ماه‌های آینده را دارند، این گمانه‌ها ناشی از نزدیک شدن به فصل تابستان و هم‌زمان با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن است.
رفیعی افزود: طبق این پیش‌بینی‌ها، نرخ تورم مسکن نقطه‌به‌نقطه تا پایان سال ۱۳۹۶، به دلیل رشد بالای نقدینگی و آثار تورمی ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز، موقتا به سطح ۱۱٫۹ درصد افزایش پیدا می‌کند که باگذشت ۲ ماه از سال تقریبا شاهد به وقوع پیوستن این پیش‌بینی‌ها در بازار هستیم.
وی بابیان اینکه با توجه به پایان یافتن انتخابات ریاست‌جمهوری و شورای اسلامی شهر و عدم‌تغییر آرایش سیاسی دولت، نوسانات ناشی از تغییر کابینه بر اقتصاد قابل‌توجه نیست، تاکید کرد: اما با توجه به رکود موجود در بازار مسکن و عدم تحرک جدی در دو سال اخیر بعید به نظر می‌رسد، این افزایش تورم تاثیر جدی بر قیمت مسکن در حوزه معاملات داشته باشد.
این کارشناس ساخت و ساز افزود: به دلیل کاهش معاملات و روند رو به افزایش تقاضای مسکن به نظر می‌رسد این تورم حداکثر تاثیر را بر قیمت‌های رهن و اجاره ملک داشته باشد.۳ محرک برای افزایش قیمت
وی همچنین گفت: این بازار از سه طرف محرک‌های لازم برای افزایش حتی بیشتر از پیش‌بینی‌های تورمی را دارا است. اول تقاضای روبه رشد. دوم افزایش تورم مسکن و سوم عدم توان خرید عمومی. افزایش غیررسمی نرخ بهره سپرده‌های بانکی نیز با وجود اثرات منفی بر بازار تا حدی جلوی افزایش نرخ رهن املاک را می‌گیرد. زیرا اغلب مالکان نرخ بهره بلند ملت سپرده را به عنوان مرجع تبدیل مبلغ اجاره به رهن استفاده می‌کنند. از سمت دیگر نیز سازندگان به دلیل عدم وجود مشتری برای فروش املاک، بیشتر راغب به رهن و اجاره آنها شده‌اند اما این عرضه بسیار کمتر از تقاضای بازار است.
وی درنهایت گفت: در این شرایط دولت می‌تواند با نظارت دقیق‌تر بر روند معاملات و اعطای تسهیلات تشویقی به عرضه‌کنندگان و تسهیلات حمایتی به متقاضیان این بازار تا حد زیادی از بروز هیجانات و نوسانات این بازار جلوگیری کند. تاثیر تورم مسکن در سرمایه‌ای و مصرفی
احسان علوی، عضو کمیسیون عمران مجلس دهم بابیان اینکه رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دوطرفه است، ‌گفت: در این رابطه مسکن رابطه دوگانه‌یی دارد، از یک‌طرف یک کالای کاملا مصرفی و نگاه دیگر یک کالای سرمایه‌یی محسوب می‌شود. بنابراین تاثیر تورم در این کالای دوگانه بسیار پررنگ نمود پیدا می‌کند.
علوی افزود: تاثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌یی آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم مسکن موجب کاهش ارزش پول و به‌تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود.
وی گفت: مشکل ازآنجا نشات می‌گیرد که مردم برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. در این مرحله نقدینگی را وارد بازارهای موازی می‌کنند واز آنجایی که بازارهای مالی در کشور ما مانند بورس توسعه‌یافتگی کاملی ندارند، این نقدینگی‌ها وارد بانک‌ها شده و به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. بنابراین سپرده‌گذاران دوباره وارد بازار ملک شده و این چرخه معیوب همچنان ادامه‌دار می‌شود.
تورم مسکن
علوی تاکید کرد: بنابراین با افزایش تقاضای مسکن به عنوان کالای سرمایه‌یی نوسانات قیمتی نیز آغاز می‌شود. همچنین تورم مسکن از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام‌شده مسکن می‌شود. وی در خصوص تاثیر تورم بر نگاه مصرفی مسکن نیز گفت: با افزایش نوسانات قیمتی مسکن، مصرف‌کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تاثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.علوی گفت: همواره افزایش تورم رابطه مثبتی با افزایش قیمت مسکن و بازار اجاره نداشته است؛ زیرا با افزایش تورم و سرریز شدن نقدینگی‌ها به بانک‌ها باعث خواهد شد مالکان به دلیل کاهش نرخ سود بانکی در طی سال‌های اخیر فشار بیشتری به مستاجران وارد کنند. وی گفت: به‌هرحال همواره در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک‌طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت‌وساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تاثیرپذیری بیش‌از پیش بازار مسکن از تورم است. علوی همچنین گفت: همواره بیشترین تاثیر تورم بر مسکن در بخش سرمایه‌یی لحاظ می‌شود، افزایش تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن در ابتدا موجب حباب در قیمت مسکن می‌شود. وی گفت: با توسعه بازارهای موازی می‌توان نقدینگی‌ها را به سمت این بازارها هدایت کرد و جلوی تاثیر بادکنکی تورم بر بخش مسکن را بگیریم.

تورم مسکن و آرامش

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه همواره نرخ تورم به عنوان عامل بعدی رونق یا عدم رونق بازار مسکن مطرح است، گفت: به‌طور مشخص با کاهش نرخ تورم متقاضیان با دغدغه کمتری اقدام به خرید ملک می‌کنند بنابراین حضور متقاضیان در بازارهای رسمی‌تر و قطعی‌تر بیان می‌شود. حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: به‌طور کلی افزایش نرخ تورم درصورتی‌که دورقمی هم شود تاثیر چندانی بر قیمت مسکن در دوران رکود نخواهد داشت؛ زیرا تمامی مالکین دریافتند که جیب‌های مردم تطابقی باقیمت‌های کنونی مسکن ندارد. به‌هرحال به نظر می‌رسد با افزایش نرخ تورم قدرت خرید اندکی کاهش‌یافته و بازار املاک کوچک‌تر داغ‌تر شود.
وی تصریح کرد: بدون تردید در نیمه دوم سال جاری با افزایش تعداد متقاضیان به‌خصوص دریافت‌کنندگان تسهیلات و خانه اولی‌ها که یک سال از رسوب سرمایه‌ها آنها می‌گذرد روبرو خواهیم بود؛ بنابراین با هر تلنگر هیجانی مسکن مصرف‌کنندگان قطعی صدمات زیادی خواهند دید؛ بنابراین انتظار می‌رود مالکان تجدیدنظری در خصوص قیمت‌های خرد و اجاره داشته باشند تا سریع‌تر با بازگشت نقدینگی روبرو شوند.وی بابیان اینکه ممکن است به دلیل دو سال رکود حاکم بر این بخش رشد قیمت، اندکی بیش از تورم باشد، گفت: قطعا این تحلیل درباره شاخص کل مسکن است و برای اظهارنظر در این باره باید طبقه‌بندی‌های مختلف را مورد بررسی قرارداد چرا که اتفاقی که برای واحدهای لوکس می‌افتد، قطعا با اتفاقی که برای واحدهای با متراژ پایین می‌افتد متفاوت خواهد بود و همه این واحدها یک‌روند را طی نخواهند کرد.این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اگر رشد نرخ تورم تا پایان بیش از ۱۲ درصد نباشد ما شاهد افزایش جدید و بادکنکی در بازار مسکن نخواهیم بود. در ثانی به نظر می‌رسد دولت دوازدهم نگاه ویژه‌یی به تورم مسکن خواهد داشت، بنابراین در مقابل هر عامل درونی و بیرونی موثر در بحث مسکن مقاومت خوبی نشان خواهد داد.

وی بابیان اینکه در کشور ما ثبات اقتصادی بالایی وجود ندارد، اظهار کرد: کشور ما همواره درگیر نرخ تورم بالا بود که این مورد در کشورهای توسعه‌یافته این پدیده به‌ندرت شکل می‌گیرد، زیرا تورم بالا همانند قفلی است که تمام ابعاد اقتصادی را به چالش کشیده و چرخ صنعت را متوقف می‌کند. به هر حال افزایش نرخ تورم آرامش مسکن را به خطر می‌اندازد.قاضی زاهدی افزود: افزایش نرخ تورم طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ باعث صدمات بی‌شماری بر صنعت، تولید حتی مسکن وارد کرد. در طول این سال‌ها زمین رشد چند برابری داشت و باعث ایجاد سوداگری سیاه در این بخش شد. در همین سال‌ها برخی از افراد با خرید و فروش زمین به اموالی رسیدند که ره صدساله را یک‌شبه طی کردند به‌هرحال اگر دولتی بتواند نرخ تورم را به‌شدت کاهش دهد، می‌تواند اقتصاد سالم را وارد کشور کرد و رشد حباب گونه بازارهایی مانند ارز و سکه شود. وی گفت: افزایش نرخ تورم مسکن باعث کمرنگ شدن حضور سازندگان در بازار ساخت‌ و ساز می‌شود. اگرچه با افزایش نرخ تورم، مالک ملک خود را گران‌تر عرضه می‌کند، اما این مورد را باید در نظر داشت ملک این سازنده در دوران تورم بالا بسیار گران‌تر ساخته می‌شود؛ زیرا تورم همانند سرطانی تمام ابعاد اقتصادی را فراگرفته و تولید مصالح ساختمانی نیز دیگر این مساله بودند.

ادامه

به گزارش مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: کاهش قیمت مسکن با استفاده از تکنولوژی‌های بالا و افزایش قدرت خرید به ویژه برای جوانان، راهکارهایی هستند که باعث ایجاد رونق در بازار مسکن خواهند شد.

قیمت مسکن

 

کاهش قیمت مسکن و افزایش قدرت خرید کم درآمدها

به گزارش خبرهای بانکی ؛ غلامرضا سلامی درباره پیش‌بینی از بازار مسکن در سال جاری و احتمال خروج از رکود در شش ماهه دوم افزود: تعریف من از رکود و رونق در مسکن با تصور برخی از رونق که همان بورس بازی است، متفاوت است.

وی نزدیک شدن عرضه و تقاضا در بازار را تعریف خود از رونق عنوان کرد و افزود: هر زمان برابر هر تقاضا، یک عرضه وجود داشته باشد، رونق خواهیم داشت؛ اما متاسفانه رویکرد به مسکن در گذشته باعث شده تا کالای مصرفی و مورد نیاز مردم به وسیله‌ای برای بورس بازی تبدیل شود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سیاست در بازار مسکن بدین صورت نبوده که انبوه سازان، مسکن  مورد نیاز طبقه متوسط و متوسط روبه پایین را بسازند؛ در حال حاضر می بینیم که در بازار تقاضا برای طبقه متوسط بسیار بالاتر از عرضه آن است با این حال به دلیل قدرت خرید پایین، امکانن خرید وجود ندارد و قیمت ها بسیار بالا است.

سلامی سیاست وزارت مسکن برای خروج از رکود در این بخش را افزایش تسهیلات مسکن در به همراه کاهش نرخ سود آن عنوان کرد و گفت: متاسفانه با وجود افزایش تسهیلات و کاهش نرخ سود، همچنان فاصله بین قیمت واحدهای متوسط و قدرت خرید طبقه متوسط و متوسط رو به پایین و به ویژه جوانان بالاا است و در صورتی که بدنبال رونق هستیم، باید این فاصله کاهش یابد.

وی ادامه داد: باید ملکی را تولید کنیم که هم تکنولوژی بالا و هم قیمت پایینی را داشته باشیم؛ همزمان باید قدرت خرید طبقه متوسط و جوانان را بالا ببریم تا رونق در مسکن ایجاد شود.

مشاور وزیره راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: با کمک دولت، نرخ بهره تسهیلات مسکن جوانان به کمتر از ۱۰ درصد رسید و میزان تسهیلات نیز مقداری بالا رفت؛ این موضوعات باعث شد تا استقبال جوانان به نسبت گذشته افزایش یابد.

ادامه

وزیر راه و شهرسازی رکودملک می‌گوید به دلیل همراهی مدیریت شهری با سوداگران مسکن، ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد در حالی که سیاست دولت، خانه دار شدن مسکن اولی‌ها و بازسازی بافت فرسوده به جای ساخت مسکن در بیابان است.

 

رکودملک

متهم اصلی رکودملک

به گزارش پایگاه خبری آرمان اقتصادی (ECOIDEAL)، عباس آخوندی پس از جلسه هیأت دولت در جمع خبرنگاران در پاسخ به اینکه رئیس جمهوری رکود را فقط در بخش مسکن می‌داند، افزود: بازار خرید و فروش ملک مسکن یکی از بازارهایی است که بیشترین دستکاری در آن شده است. وی ادامه داد: من آمارهای سال ۹۵ را مرتب به مردم گزارش کردم و اعتقادم بر این است که به دلیل همکاری و اعتمادی که مدیریت شهری با سوداگران داشته‌اند، بیش از ۲۵۰ میلیارد دلار از ثروت ملی سرگردان مانده است.وزیر راه و شهرسازی اضافه کرد: آخرین آمار مرکز آمار ایران در سال ۹۵ نشان می‌دهد که ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که اگر هرکدام از این خانه‌های خالی را سرمایه‌ای به میزان ۱۰۰ هزار دلار حساب کنیم، می‌شود ۲۰۰ میلیارد دلار که با سیاست‌های اشتباه بر باد رفته است.آخوندی با بیان اینکه این خانه‌ها بیشتر در مناطق شمال شهر وجود دارد، تصریح کرد: در منطقه یک تهران حدود ۱۰۰ هزار پروانه ساخت واحد مسکونی صادر شده و در مناطق دیگر شهر مانند مناطق ۴، ۵، ۲۲ و ۲ نیز به همین شکل است که نشان می‌دهد این سیاست‌ها کاملاً غلط بوده است.وی افزود: در کشور حدود ۱۹ میلیون بد مسکن( رکودملک ) وجود دارند که نشان می‌دهد که ثروت ملی ایران در جاهایی هزینه شده است که بهره‌وری از این ثروت حدود صفر است و نمی‌توانیم سیاست‌های دولت گذشته را ادامه دهیم؛ چون این سیاست فقط مبنی بر اتلاف منابع بوده است. آخوندی گفت:  در ابتدای دولت یازدهم وام مسکن ۲۰ میلیون تومان بود، امروز در تهران حدود ۱۶۰ میلیون تومان وام می‌دهیم.
نگاهی به افزایش ۵۵ درصدی آمار خانه‌های خالی در ۵ سال گذشته و انباشت سرمایه ۲۰۰ میلیارد دلاری در این خانه‌ها بخوبی نشان می‌دهد افزایش ساخت و ساز مسکن از سال ۸۹ تا ۹۱ نه تنها رونق واقعی بازار مسکن را  در بازار  رکودملک رقم نزده بلکه ورود انبوه سوداگران و دلالان در بازار مسکن و ساخت خانه‌هایی که متقاضی واقعی نداشت جهش ناگهانی قیمت مسکن در بازار را رقم زد طوری که متقاضیان واقعی این بازار که تا قبل از این سال‌ها می‌توانستند با تکیه بر وام ۲۰ میلیونی صاحب خانه شوند اکنون با وام ۱۶۰ میلونی می‌توانند امیدوار به تأمین بخش زیادی و البته نه همه مبلغ خانهشوند. انتشار گزارش مرکز آمار ایران از سرشماری سال ۱۳۹۵ ارقام نگران‌کننده‌ای از تعداد خانه‌های خالی و سرمایه انبوه انباشته شده در این خانه‌ها نشان می‌دهد که سیاست‌های ساخت و ساز از سال ۸۵ تا ۹۱ تبعات ویرانگری هم در سرمایه‌گذاری بخش مسکن و هم در جهش قیمت آن را به‌دنبال داشته است. درحالی‌که افزایش ساخت و ساز در این سال‌های اتفاق افتاد اما این افزایش در جهت پاسخگویی به تقاضا  مؤثر نبوده و خانه‌ها برای عرضه به اقشار متوسط و ضعیف ساخته نشده است.تلاطم ساخت آپارتمان که عمده دلیل آن دسترسی برخی سازنده‌ها به تسهیلات بانکی ارزان بود موجب شد خانه‌های ساخته شده با متراژ بالا و عمدتاً در مناطقی باشد که اقشار متوسط توانایی خرید آن را نداشته باشند و به این ترتیب آمار خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ رشد ۵۵ درصدی را تجربه کرده در حالی که اگر ساخت و ساز بر اساس تقاضا و نیاز متقاضیان بود افزایش آن در سال‌های گذشته متقاضیان را خانه دار می‌کرد. ساخت و ساز بی‌ضابطه همچنین جهش قیمت‌ها را در پی داشت و قدرت خرید را کاهش داد به طوری که با وجود کاهش رشد اقتصاد دولت با افزایش چند برابری تسهیلات مسکن تلاش کرد قدرت خرید متقاضیان را به آنها بازگرداند.

انباشت ۲۰۰ میلیارد دلار سرمایه در خانه‌های خالی

در حالی که جذب سرمایه و نقدینگی در بازار مسکن ( رکودملک ) اولویت ساخت برای خانه دار شدن متقاضیان است معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید اکنون ۲۰۰ میلیارد دلار در خانه‌های خالی به تله افتاده است.  حامد مظاهریان با تأکید بر اینکه رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف است می‌گوید تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، حدفاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد درحالی‌که باید به‌طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکانپذیر هم نیست و تداوم تولید خانه‌های بدون متقاضی مصرفی نه‌تنها درست نیست بلکه شرایط اقتصادی نیز پذیرای آن نیست. مظاهریان معتقد است سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی‌برده‌اند اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقایدِ خود و به امید اینکه این دوران نیز می‌گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف‌کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است.به گفته مظاهریان اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی ۴ سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به‌طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده است و در حقیقت اتفاقاتی در حال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخ هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی همفکری کنیم.

نیازی به رشد شتاب آلود ساخت مسکن نداریم

مصطفی بهزادفر عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت در گفت‌و‌گو با «ایران» نیز با تأکید بر اینکه هرگز نباید انتظار بازگشت رونق اقتصادی مسکن را داشته باشیم خاطرنشان می‌کند: به دلیل تحول اقتصادی ایران که به سمت اقتصاد آرام و غیرسوداگرانه پیش می‌رود و کند شدن آهنگ رشد جمعیت، برنامه‌های ساخت مسکن به شکل انبوه برای کشور پاسخگو نیست.به گفته بهزادفر اگر ساخت و ساز در سال‌های گذشته رشد داشت به خاطر رونق این بازار نبود بلکه تزریق پول نفت به اقتصاد سرمایه‌ها را به سوی بازار مسکن و افزایش سوداگری در این بازار کشاند. او می‌افزاید: با کاهش تعداد خانوار از ۶ به ۳٫۳ و تعداد خانوار در واحد مسکونی از ۱٫۱ به عدد یک نیازی به رشد بالای ساخت و ساز نداریم بلکه ساخت تدریجی و قدم به قدم مسکن نیاز کشور است. بهزادفر قیمت فروش مسکن را چند برابر قیمت تمام شده ساخت دانست که اگر قیمت به سمت قیمت تمام شده برود و سود سوداگری به سمت سود اقتصادی واقعی برود دیگر نیاز به تولید انبوه نیست.

ساخت مسکن با توجه به شرایط اقتصادی

محمد جهانی، کارشناس مسکن نیز می‌گوید: در زمانی که گفته می‌شد رونق بازار مسکن رخ داده در واقع خانه‌های ساخته شده که صاحبان پول‌های کلان می‌توانند متقاضی آن باشند و چون متقاضیان واقعی توان مالی خرید این خانه‌ها را ندارند خانه‌ها به‌صورت خالی باقی ماند.
جهانی می‌گوید: ساخت و ساز و بازار مسکن باید با توجه به شرایط کلان اقتصادی بررسی شود اگر اقتصاد رشد منفی دارد رونق بازار مسکن رونقی سوداگرانه است که متقاضیان واقعی از آن بهره‌ای نمی‌برند.

سیاست‌های اشتباه دولت قبل قیمت مسکن را ۳۰۰ درصد افزایش داد 

رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیزسیاست‌های اشتباه دولت قبل را موجب افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن نام برد. حسن محتشم با اشاره به افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های ۸۴ تا ۹۱  رکودملک اظهار داشت: قیمت مسکن در این بازه زمانی تا چیزی حدود ۳۰۰ درصد افزایش یافت که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن سیاست‌های اقتصادی اشتباه دولت قبل بود. در آن زمان با هجوم سرمایه‌ها و حجم نقدینگی در بازار مسکن مواجه شدیم، مسکن از جمله کالاهایی است که هر سه سال یک بار قیمت آن افزایش می‌یابد اما کمتر کالایی مانند مسکن در دولت گذشته توجه سرمایه‌گذاران را به این شدت جلب کرد.

ادامه